SCPI : Les Dessous De La Nouvelle Star Des Placements Immobiliers

4,35 % en 2018, qui dit mieux ? Depuis plusieurs années, les SCPI (Sociétés civiles de placement immobilier) font la course en tête en matière de rendement, avec une performance de 4,43 % en 2017 et de 4,35 % en 2018. C’est 3 fois supérieur à celui de l’assurance-vie (fonds en euros) et 5 fois plus élevé que le rendement du Livret A. Alors certes, si la baisse est sensible, ce placement est devenu incontournable pour les épargnants, notamment ceux qui préparent leur retraite. On vous emmène dans les coulisses de ses placements stars.

Les SCPI ne manquent pas d’atouts pour les épargnants qui veulent investir dans l’immobilier. D’abord, elles sont accessibles à partir de quelques centaines d’euros, contrairement à l’achat d’un bien immobilier en direct qui nécessite une mise de fonds importante. L’achat de parts de sociétés qui détiennent un parc immobilier composé d’actifs diversifiés (commerces, bureaux, entrepôts, résidences services) et situés dans les villes les plus dynamiques, voire à l’étranger, offre aux particuliers un accès au très fermé marché d’immobilier professionnel, avec une réelle mutualisation des risques locatifs.

Elles offrent surtout des revenus réguliers (chaque trimestre en général) sans avoir à se préoccuper de la gestion d’un bien au quotidien. En moyenne, les SCPI de rendement servent entre 3 et 8 % par an.

Bien sûr, les SCPI n’offrent pas que des avantages. Depuis la transformation de l’ISF (Impôt sur la fortune) en IFI (Impôt sur la fortune immobilière), les patrimoines immobiliers supérieurs à 1,3 million d’euros sont imposables à L’IFI. Les parts de SCPI entrent donc dans ce calcul.

SCPI démembrée pour échapper à l’IFI

Pour réduire sa facture fiscale, une solution existe cependant : le démembrement des parts de SCPI.

Concrètement, il s’agit de séparer la nue-propriété des parts et leur usufruit. L’épargnant qui achète la nue-propriété possède les parts de SCPI mais ne perçoit pas les revenus. Il récupérera la pleine propriété des parts à la fin de l’usufruit. L’usufruitier, de son côté, perçoit les loyers pendant toute la durée du démembrement.

Le premier avantage du démembrement est d’offrir une décote (entre 20 et 40 %) sur le prix d’achat de la part. Du coup, on réduit d’autant la valeur déclarable à l’IFI. Enfin, on s’évite de payer des impôts sur les loyers perçus.

L’autre solution fiscalement avantageuse est de loger ses SCPI dans un contrat d’assurance-vie. Cela permet de bénéficier des avantages accordés à l’assurance-vie en matière de succession, notamment, et surtout d’une fiscalité plus douce. Le principal inconvénient est que les frais du contrat d’assurance-vie s’ajoutent à ceux de la SCPI.

Par ailleurs, certaines parts de SCPI détenues en direct ne sont pas toujours faciles à revendre. L’investissement doit donc être considéré sur le long terme.

Près de 8 % pour les produits stars du marché

Mais malgré ces quelques inconvénients, les SCPI cartonnent, comme le montrent les derniers chiffres de l’Aspim (Association française des sociétés de placements immobiliers). En 2018, les SCPI affichent une collecte nette de plus de 5 milliards d’euros. Celles investies dans les bureaux ont réalisé un peu plus de la moitié de cette collecte devant les « diversifiées » (21 %), les « spécialisées » (16 %), les « commerces » (7,5 %) et les « immobiliers résidentiels » (2,6 %).

Certaines offrent même des performances époustouflantes. C’est le cas des deux SCPI de la société Corum (7,28 % pour Corum Origin et 7,91 % pour Corum XL). Pour mieux comprendre ces performances, il faut s’inviter dans les coulisses.

Depuis leur création, les SCPI de Corum, Origin créée en 2012 et XL créée en 2017, rapportent plus de 6 % par an, quand les solutions d’épargne immobilière comparables se contentent en moyenne d’un peu plus de 4 % par an.

Une consécration pour le créateur, Frédéric Puzin, et les équipes de Corum qui ont créé leurs SCPI avec l’objectif de « disrupter » le marché de l’épargne immobilière. « Nous sommes la plus grosse Fintech de France » plaisante Frédéric Puzin. Une façon de dire que le succès de Corum ne doit rien au hasard mais à des process bien huilés.

Dès le départ, les équipes ont décidé de maîtriser tous les maillons de la chaîne : sélection des investissements, maîtrise de la collecte, gestion des immeubles et des locataires en interne.

Pour le choix des investissements, Corum n’a pas hésité à casser les « codes ». Sa première SCPI, Corum Origin, a été la première à investir hors de France. Corum a eu une logique d’investissement opportuniste afin de viser le meilleur timing dans chacun des pays de la zone euro. « Nous avons profité de moments de marché favorables en Espagne en 2013-2014, puis aux Pays-Bas en 2015-2016. Depuis, nous avons fait de belles acquisitions dans des pays comme l’Italie, l’Irlande et la Finlande. Nous restons à l’affût de belles opportunités partout en zone euro et en Angleterre », explique Frédéric Puzin.

Pour offrir de telles performances, Corum n’investit que dans des biens de qualité, occupés par des locataires de qualité. C’est le cas du groupe Accor qui vient de signer un bail de 25 ans pour le nouvel hôtel acquis près de l’aéroport d’Amsterdam, ou encore le siège de Smartbox dans le centre de Dublin.

Une stratégie qui permet à Corum d’afficher un taux d’occupation exceptionnel de ces immeubles à hauteur de 99,6% avec une durée ferme moyenne des taux de plus de 8 ans. « Il n’y a pas de bons immeubles sans bons locataires » ajoute Frédéric Puzin.

Et pour rester toujours aussi sélectif, la société de gestion maîtrise sa collecte en restant à 300 millions par an pour Corum Origin, malgré des demandes de souscriptions toujours plus importantes.

« Dans un environnement de hausse des taux, nous allons continuer à investir avec prudence et garder une stratégie extrêmement diversifiée. Nous allons regarder, par exemple, du côté de l’Angleterre » révèle Frédéric Puzin.